Vermietete Immobilien können eine gute Investition sein, aber sie sind mit Risiken verbunden ...

Vielleicht ist Ihr Finanzhaushalt in Ordnung. Ihre Schulden sind überschaubar oder abbezahlt. Sie haben Notfallrücklagen und suchen nun nach Möglichkeiten, Ihr Vermögen zu vergrößern. Oder vielleicht planen Sie vorausschauend, indem Sie sich über verschiedene Anlagemöglichkeiten informieren. Haben Sie schon einmal daran gedacht, Vermieter zu werden?

Die Mietpreise steigen in der Regel im Laufe der Zeit und bieten Ihnen ein inflationsgeschütztes Einkommen bis zum Rentenalter. Vielleicht können Sie auch später viel Geld verdienen, wenn der Wert der Immobilie steigt. Das klappt aber nicht immer so. Manche Vermieter stehen nach der Zwangsräumung eines Mieters vor einem verwüsteten Haus oder verlieren ihre Ersparnisse bei einer Naturkatastrophe.

Zwischen den Extremen von einfachem, unproblematischem Einkommen und totalem Ruin liegen die alltäglichen Sorgen, Vorteile und Risiken, mit denen die meisten Vermieter konfrontiert sind.

Einige Risiken, die Sie als Vermieter eingehen können. Finanzierungen für Anlageimmobilien sind in der Regel etwas schwieriger und kostspieliger abzuschließen als Finanzierungen für den Hauptwohnsitz. Es kann auch schwieriger sein, Bargeld aus Anlageimmobilien zu entnehmen – entweder mit einem Hypothekenkredit oder einem Umschuldungskredit. Mit anderen Worten: Sie haben im Notfall möglicherweise keinen Zugriff auf das Geld.

Auch der direkte Besitz einer Mietimmobilie kann riskant sein. Vor allem, wenn Sie einen großen Teil Ihrer Ersparnisse in eine einzige Anlage investieren, könnte die fehlende Diversifizierung Sie in eine prekäre Situation bringen.

Das sind nicht die einzigen Risiken, die Sie als Eigentümer*in einer Mietwohnung eingehen können.

• Gute Mieter*innen zu finden und zu halten. Vermieter*innen haben die Erfahrung gemacht, dass es sich lohnen kann, das Mietobjekt für ein oder zwei Monate leer stehen zu lassen, anstatt später für eine Zwangsräumung oder teure Reparaturen zu bezahlen. Sie können sich Zeit nehmen für die Prüfung der Mieterauskünfte oder die Einholung von Schufa-Auskünften, bevor Sie einen Mietvertrag anbieten.
• Deckung Ihrer Ausgaben. Zwischen Steuern, Versicherungen, Reparaturen, Instandhaltung und den Raten für die Immobilienfinanzierung können sich die monatlichen und einmaligen Kosten schnell summieren. Manche Vermieter*innen verlieren Geld, weil ihre Mieteinnahmen ihre Ausgaben nicht decken, aber sie werden keine Mieter*innen halten oder finden, wenn sie die Miete erhöhen. Wenn der Immobilien- und Mietmarkt einbricht, könnten Sie jeden Monat Geld verlieren oder die Immobilie mit Verlust verkaufen.
• Die Zeit oder die Kosten für die Verwaltung einer Mietimmobilie. Vermieter*in zu sein, ist oft alles andere als eine leichte Aufgabe. Wenn mitten in der Nacht das Telefon klingelt, weil das Dach undicht ist, müssen Sie herausfinden, wie Sie das Problem lösen können. Möglicherweise können Sie eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragen, diese Arbeit für Sie zu übernehmen, aber diese verlangt oft etwa 8 bis 12 Prozent Ihrer Mieteinnahmen oder eine monatliche Pauschalgebühr.
  

Trotz des damit verbundenen Risikos gibt es unzählige Beispiele für erfolgreiche Vermieter*innen. Viele finden die Erfahrung so lohnend, dass sie weitere Anlageobjekte erwerben.

Rüsten Sie sich für den finanziellen Erfolg. Was unterscheidet die erfolgreichen von den leidgeprüften Vermieter*innen? Natürlich spielt auch das Glück eine Rolle, aber Sie können auch Maßnahmen ergreifen, um Ihr Projekt auf ein solides Fundament zu stellen.

Versuchen Sie, den Kapitalisierungssatz einer Immobilie, also die geschätzte jährliche Rendite, zu ermitteln, bevor Sie ein Angebot machen. Um den Kapitalisierungssatz zu berechnen, teilen Sie den jährlichen Nettoertrag durch den Kaufpreis der Immobilie.

Ihr Nettoeinkommen ergibt sich aus Ihren Mieteinnahmen, die Sie auf der Grundlage der Mietpreise für ähnliche Immobilien schätzen können, abzüglich Ihrer Kosten wie Instandhaltung, Modernisierungen, Leerstand und Notfälle. Möglicherweise müssen Sie eine(n) Steuerberater*in konsultieren, um zu verstehen, wie sich Ihre neue Steuersituation auf Ihre Kosten auswirken kann.

Die Höchstsätze variieren je nach Gebiet und Art der Immobilie. Aber unabhängig davon, was in Ihrer Region als „gut“ gilt, können Sie diese Formel verwenden, um verschiedene Anlagemöglichkeiten zu vergleichen.

Unterm Strich: 

Viele Menschen konzentrieren sich auf die positiven Aspekte des Besitzes von Anlageimmobilien. Ein zusätzliches Einkommen und die Möglichkeit, mit dem Geld ihrer Mieter*innen Eigenkapital aufzubauen, scheint zu schön, um wahr zu sein, und das ist es vielleicht auch. Wenn Sie erfolgreich sein wollen, sollten Sie sich der Risiken bewusst sein, die mit diesem Geschäft verbunden sind, und entsprechend planen.