Les immeubles locatifs peuvent constituer de bons investissements, mais ils comportent des risques.

Peut-être que vos finances sont en ordre. Votre dette est gérée ou remboursée. Vous disposez d’un fonds d’urgence et vous cherchez maintenant des moyens d’accroître votre patrimoine. Ou bien vous planifiez votre avenir en vous renseignant sur les différentes options d’investissement. Avez-vous envisagé de devenir propriétaire ?

Les prix des loyers ont tendance à grimper au fil du temps, ce qui vous assure des revenus à l’épreuve de l’inflation pendant votre retraite. Vous pourriez également être en mesure de réaliser des bénéfices importants plus tard si la valeur du logement augmente. Mais ce n’est pas toujours le cas. Certains bailleurs se retrouvent avec une propriété en piteux état après l’expulsion d’un locataire ou perdent leurs économies lors d’une catastrophe naturelle.

Entre les deux extrêmes que sont les revenus passifs, faciles à obtenir et la ruine totale, figurent les préoccupations, les avantages et les risques auxquels la plupart des propriétaires sont confrontés au quotidien.

Voici quelques risques auxquels vous pouvez être confronté en tant que bailleur. Les hypothèques sur les immeubles de placement sont généralement un peu plus difficiles et coûteuses à obtenir que les hypothèques sur les résidences principales. Il peut également être plus difficile de récupérer de l’argent d’un immeuble de placement, que ce soit par un refinancement en espèces ou par une ligne de crédit hypothécaire. Autrement dit, vous risquez de ne pas avoir accès à cet argent en cas d’urgence.

Il peut également être risqué de posséder un bien locatif en pleine propriété. Surtout si vous placez une part importante de vos économies dans un seul investissement, le manque de diversification pourrait vous mettre dans une situation précaire.

Ces risques ne sont pas les seuls auxquels vous pouvez être confronté en tant que propriétaire d’un bien locatif.

• Trouver et garder de bons locataires. Les bailleurs savent par expérience qu’il vaut mieux laisser leur logement vide pendant un mois ou deux plutôt que de payer pour une expulsion ou des réparations coûteuses plus tard. Vous pouvez payer pour des rapports professionnels de sélection des locataires ou des rapports de crédit et demander les références des candidats avant de proposer un bail.
• Couvrir vos dépenses. Entre les taxes, les assurances, les réparations, l’entretien et les paiements d’hypothèque, les coûts mensuels et ponctuels peuvent rapidement se multiplier. Certains bailleurs perdent de l’argent parce que leurs revenus locatifs ne couvrent pas leurs dépenses, mais ils ne pourront pas attirer de locataires s’ils augmentent les loyers. Si les marchés de la location des logements chutent, vous risquez de perdre de l’argent chaque mois ou de vendre votre bien à perte.
• Le temps ou le coût de la gestion d’une propriété locative. Être propriétaire est souvent loin d’être une sinécure. Lorsque le téléphone sonne au milieu de la nuit à cause d’une fuite dans le toit, vous devez trouver une solution au problème. Vous pouvez éventuellement faire appel à un responsable de propriété qui se chargera de ce travail pour vous, mais il facture souvent 8 à 12 % de vos revenus locatifs ou des frais mensuels fixes.

En dépit des risques encourus, il existe d’innombrables exemples de bailleurs qui ont réussi. Nombreux sont ceux qui trouvent l’expérience si gratifiante qu’ils achètent d’autres propriétés.

Mettez tout en œuvre pour réussir financièrement. Qu’est-ce qui distingue les bailleurs qui ont du succès de ceux qui n’en ont pas ? La chance y est certainement pour quelque chose, mais vous pouvez aussi prendre des mesures pour partir du bon pied.

Essayez de déterminer le taux de capitalisation de votre bien, c’est-à-dire son rendement annuel estimé, avant de faire une offre. Pour calculer le taux de capitalisation, divisez le revenu net annuel par le prix d’achat du bien.

Votre revenu net sera votre revenu locatif, que vous pouvez estimer en fonction des prix de location de biens similaires, diminué de vos charges, telles que les dépenses liées à l’entretien, aux rénovations, aux périodes d’inoccupation et aux situations d’urgence. Vous devrez peut-être consulter un comptable pour comprendre comment votre nouvelle situation fiscale peut affecter vos coûts.

Les taux de capitalisation ont tendance à changer en fonction de la région et du type de propriété. Mais indépendamment de ce qui est jugé "« rentable »" dans votre région, vous pouvez utiliser cette formule pour comparer différentes opportunités d’investissement.

Résultat :
De nombreuses personnes mettent l’accent sur les aspects positifs de la possession d’une propriété. Un revenu supplémentaire et la possibilité de se constituer un capital grâce au loyer semblent trop beaux pour être vrais, et cela pourrait tout à fait être le cas. Si vous voulez réussir, vous devez être conscient des risques liés à votre activité et planifier en conséquence.